五个新城建设中城中村如何协同发展？致公党上海市委提出建议

上海正在加快五个新城的建设与发展，其中涉及不少城中村的改造。即将召开的2025上海两会上，致公党上海市委拟提交一份《关于加强五个新城建设中的城中村协同发展的提案》。

提案认为，目前，在新城建设与城市更新发展背景下，城中村改造协同发展仍存在一些问题与挑战:一是不同成因的城中村需要区别提出对策；二是新一轮城中村改造坚持净地出让，在现有的政策约束下不会再出现之前的一二级联动方式；三是由政府主导的新一轮城中村改造会更加保障公共利益，但是一级市场开发的短期成本、维护后续公共服务设施的支出容易造成财务失衡；四是城中村改造项目规模较大、周期较长，且在项目过程中需要协调多个利益主体的关系，需要专业队伍全过程参与。

针对这些问题和挑战，致公党上海市委在这份提案中提出了四个方面的具体建议:

第一，建设上精细化识别改造对象。建议首先要科学划定改造单元，针对不同区域现状特征与面临的实际问题，构建识别指标体系，包括土地利用、建筑空间、历史资源、基础设施、生态廊道、城市风貌等关键要素。其次要精细评测改造潜力，采集城市建成区的建筑物空间形态、土地利用、历史资源、手机信令数据、业态POI数据、街景数据等多源数据，实现基于大数据分析的多系统信息叠加整合，动态分析、规划、考核改造对象。

第二，制度上探索更合理的操作机制。切割土地一二级开发，会增大政府投入压力，降低企业参与积极性，在实际操作过程中，应该逐步探索相适应的土地储备制度、土地出让制度。

第三，加强金融创新，实现资源变资产。灵活运用多种融资渠道，积极筹措多类型、多主体、多轮次的融资组合，包括政府财政资金、金融机构资金、产权人投入资金和社会资本投入资金等。城市更新基金及类REITs作为创新金融模式，可同时满足多元混合的融资需求，实现资产“由重转轻”，形成一定的资产溢价收益，构建“投融建管退”全周期良性循环，将成为城中村改造资金难题的重要突破口。要探索筹建多类型的更新基金，强化国企平台引领作用，积极引入优秀的产业与金融资本参与基金筹建，推进更新基金市场化运作。

第四，结合“三师”联创制度，加强项目全流程策划研究。上海市规划和自然资源局于2023年11月印发了《关于建立“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见》，探索建立国际接轨、上海特色的责任规划师、责任建筑师、责任评估师联创工作机制。建议发挥专业技术团队对于城中村改造的全流程统筹支撑作用，特别是责任评估师的综合评估作用，依托责任评估师在低效用地识别度、价值感知度、市场敏感度等方面的优势，实现和维护相关更新产权主体的资源资产合法权益，开展不动产价值评估，探索“多模式、多地块、多主体、长周期”的多组合经济可行性。